KİRACI EV SAHİBİ UYUŞMAZLIKLARI –  TAHLİYE DAVALARI

Kira sözleşmesi sınırlı (belirli) bir süre için veya belirsiz süreli olarak yapılabilir. Kira sözleşmesinin belirli bir sürede sona ereceği kararlaştırılmadıysa bu sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesidir. Kira sözleşmesi yazılı yahut sözlü şekilde yapılabilir. Ancak günümüzde elektrik, su, doğalgaz vb. abonelikleri yaptırabilmek için genellikle yazılı şekilde yapılmaktadır. Sözlü şekilde yapılmış olması ya da sözleşme olmasa bile arada bir kira ilişkisinin olması halinde de tarafların hakları mahkemeler tarafından neredeyse taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi varmışçasına korunmaktadır.

KİRA BEDELİNE ZAM ORANI

Kira sözleşmesinde yeni kira yılında uygulanacak kira bedeline ilişkin belirlemeler bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’na bu yıl (2022’de) eklenen “Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır” hükmü ile konut kira sözleşmelerinde yapılacak artış oranının bir önceki yıl kira bedeline göre en fazla %25 oranında artırılabilecektir. Yani 1 Temmuz 2023’e kadar yeni kira yılı için ev sahibi kiracıdan %25’ten daha fazla bir zam yapmasını istememelidir. İstemesi halinde bu talebinin önünde yasal bir engel bulunmaktadır.

Uygulamada genellikle ev sahipleri kiracılardan emsal kira yerlerinin çok daha fazla artmış olmasını gerekçe göstererek daha fazla kira bedeli talep etmektedirler. Böyle bir durumda kiracı %25 zamlı yeni kira bedelini hesaplamalı ve ödemesini banka hesabı kanalıyla ev sahibine yapmalıdır.  Ev sahiplerinin yüksek zam taleplerinin kiracılar tarafından olumsuz karşılanması halinde ise ev sahipleri kiracılarının evi boşaltmasını/tahliye etmesini talep etmektedirler. Ancak belirtmek gerekir ki kiralayan (mülk sahibi) kiracıyı istediği gibi evden çıkaramayacaktır. Kira sözleşmesi yargı tarafından korunan ve güçlü bir sözleşme türüdür. Kiracının hangi durumlarda evden tahliye edilebileceğine dair yasal şartlar çok sıkı olup ev sahipleri her şart ve durum altında kiracıyı evden tahliye edemeyecektir. Bu tür durumlarda uyuşmazlığı etkileyen en önemli unsur kiracı ve ev sahibi arasında daha önce imza edilmiş bir tahliye taahhütnamesi olup olmadığıdır. Tahliye taahhütnamesi ev sahibinin kiracıyı konuttan tahliye edebilmesi için ev sahibinin elini oldukça güçlendiren bir müessesedir. Ancak burada büyük önem arz eden şey ise tahliye taahhütnamesinin geçerli bir şekilde düzenlenip düzenlenmediğidir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

Uygulamada genelde ev sahipleri yahut emlakçılar herhangi bir avukatlık danışmanlık hizmeti almadan kendi hazırladıkları tahliye taahhütnamelerini kira sözleşmesiyle birlikte kiracılara imzalatmaktadır. Fakat belirtmek gerekir ki tahliye taahhütnamelerinin ciddi bir kısmının geçersiz şekilde yapılması sebebiyle mahkemeler tahliye davalarını reddetmektedir. Bu sebeple gerek kiracıların gerekse konut sahiplerinin kira uyuşmazlığı yaşamaları durumunda mutlaka bir avukattan danışmanlık hizmeti almaları gerekir. Türk yargı sistemindeki en önemli mesele “Usulün esastan önce geleceği” meselesidir. Yani yargı önünde yaptığınız işlemlerin (açacağınız bir davanın, vereceğiniz bir dilekçenin ya da göndereceğiniz bir ihtarnamenin)  şekli çok önemlidir. Şekli ve usuli hatalar yapmanız durumunda esasen ne kadar haklı olursanız olun hukuk düzeni sizin lehinize değil aleyhinize karar verecektir.

KİRA TESPİT DAVASI

Ev sahibi her ne kadar kiracıyı istediği zaman evden çıkaramayacak olsa da yargı sadece kiracıyı değil ev sahibini/kiralayanı da koruyan içtihatlar ve uygulamalar geliştirmiştir. Bunlardan en önemlisi ise kira tespit davasıdır. İlk kira tarihinden itibaren 5 yıl boyunca eski kira bedelinin üzerine en fazla enflasyon oranında zam yapılmış olması sebebiyle mevcut kiracı emsal kira yerlerine kıyasla çok daha az kira bedeli ödemeye devam etmektedir. Bu durumda kiralayan (ev sahibi) avukatı vasıtasıyla açacağı bir kira tespit davası ile kira bedelini mahkeme kararı ile emsal yerlerdeki kira bedeline yakın bir duruma uyarlatabilecektir. Kira tespit davasının açılabilmesi için mevcut kira ilişkisinin başlangıcından itibaren en az 5 yıl geçmiş olması gerekmektedir.

Kiracı- kiraya veren uyuşmazlığında taraflardan biri tarafından dava açılmadan önce bir avukattan danışmanlık hizmeti alınırsa bu durum ileride çıkabilecek aleyhe bir kararı, olası yakın bir tahliyeyi, yargılama masraflarını ve karşı vekalet ücretlerini önleyecektir. Bu sebeple yaşadığınız herhangi bir uyuşmazlıkta önce avukata danışmanızda sizin için fayda var.

YENİ MALİK ESKİ KİRA SÖZLEŞMESİ İLE BAĞLIDIR

Değineceğimiz başka bir önemli mesele ise içinde kiracı bulunduğu halde konutun bir başkasına satılması durumudur. Bu durumda “Satım kirayı bozmaz” kaidesi geçerli olacak ve yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelecektir. Kısacası eski malik ile kiracı arasında imza edilmiş kira sözleşmesi yeni ev sahibini hukuken bağlamaktadır. Böyle bir durum ile karşılaşılması halinde genelde yeni malikler tarafından “İhtiyaç sebebiyle tahliye” konulu ihtarname çekilmekte ve dava açılmaktadır. Daha fazla bilgi için iletişim: av.emrekortulu@gmail.com

Cep :  05452353913

Avukat Yunus Emre KORTULU  – Korkmaz Kortulu Hukuk Bürosu, İstanbul